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內容來自sina新聞

北上廣樓價漲幅超20% 調控"新藥"能否除樓市痼疾



【2013年9月長沙樓市銷售報告】

  上周國傢統計局公佈的70個大中城市房價數據毫無懸念地繼續著上漲的態勢。其中最讓人印象深刻的是,北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市的房價同比上漲幅度均超過瞭20%,北京領漲全國,同比價格漲幅高達20.6%。

  字面理解這個房價數據的含義:一年之內北京的房價又漲瞭五分之一。與年初北京提出"全市新建商品住房價格與上年比保持穩定"的房價控制目標相比,連續數月20%左右的同比漲幅顯然離"穩定"的要求相去甚遠。就在國傢統計局數據發佈的第二天,北京市住建委出臺瞭房地產市場調控新政策,在《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》中提出七項規定。

  這份被業內統稱為"京七條"的調控政策,核心內容就是在今年年底和明年年內向北京市場投放多達7萬套"自住型商品住房"。這種既不同於保障性住房又不同於普通商品住宅的新型商品房將目標人群定位在北京的無房"剛需"人群,最重要的是,它的入市價格被嚴格限制,至少低於周邊房屋均價的30%。無論最終這7萬套住房花落誰傢,京城樓市的均價隨之回落已是必然,從數據的意義上看,未來北京控制房價的成果已經一目瞭然。

  從限制需求的行政調控,到增加供給的市場手段,"自住型商增貸2胎缺錢急用哪裡借錢品住房"的出現似乎預示著房地產調控開始有瞭新的思路,不少業內人士將"京七條"解讀為房地產調控長效機制的一次具體嘗試。

  回顧近三年來的房地產調控,從最初的"限購、限貸",到今年年初的嚴格落實國務院的"新國五條",北京無疑是對房地產調控各項政策執行速度最快、執行力度最大的城市。不過,北京市的房價上漲卻並未因此而稍作停留,依舊走出瞭一條從"貴"到"很貴"再到"非常貴"的上漲曲線。

  面對熱度不減的樓市,2013年北京市不僅開始嚴格預售證的發放,通過"限價"直接幹預商品房定價,同時也在土地買賣上多次嘗試"限房價、競地價"的方式,以控制土地的溢價,進而調控未來的房價。事實上,"自住型商品住房"正是在這種嘗試的基礎上出現的,與其說是新政策,不如說是前期精心鋪排之後水到渠成的結果。

  從政策設計的初衷和政策前期的籌劃,"京七條"的出臺可謂用心良苦,準備充分。不過,這劑旨在醫治樓市高燒的"新藥",是否真的能讓房地產市場的痼疾藥到病除依舊有著一連串的問號。

  首當其沖的質疑來自"自住型商品住房"涉及的社會公平問題。無論是從價格、面積的設計,還是未來的買賣方式,"自住型商品住房"都像極瞭曾經飽受詬病的經濟適用房,它在分配環節會不會一樣產生尋租與腐敗?其在分配方式中明確規定要優先針對有資格購買經濟適用房和限價房的人群同樣引來質疑,這種讓保障性住房對象參與到商品住房優先買賣當中的制度設計本身就包含著一種悖論,原本應該買不起商品房的人為什麼卻有資格優先購買商品房(這些房子僅僅便宜瞭30%)?

  除此之外,更讓人對這一政策充滿擔憂的是它究竟有沒有持續的生命力。盡管今明兩年"自住型商品住房"的投放量多達7萬套,但未來"自住型商品住房"的年投放量將如何持續?在目前極其有限的"限房價、競地價"的地塊上,這一政策究竟是平抑房價的權宜之計,還是調控市場的長遠手段並沒有相應的政策保障。

  從本質上講,"限房價、競地價"的賣地方式並沒有過多改變政府從土地上獲得的收益,其讓利幅度遠不可與保障性住房的土地供應相提並論。既不願大幅度降低地價,又要求房價被嚴格限制,被攤薄的隻能是開發企業的利潤。一旦開發企業感覺無利可圖,甚至意識到"自住型商品住房"會嚴重影響到普通商品住房的開發與買賣,他們是否還有動力繼續從事類似的開發?一旦開發企業缺乏動力,那麼相關區縣是否還願意拿出更多的地塊用於"限房價、競地價"?

  "自住型商品住房"已經畫好瞭餅,能不能充饑,其前景和效果土建融台北萬華土建融仍有待實踐的檢驗。不過,無論它是否真的能在保證公平和持續供應的基礎上調節房價,一個無法回避的事實是,它都沒有改變目前困擾房地產市場的體制性問題:對土地財政的需求和對房地產業的拉動依賴。(記者羅宇凡、華曄迪)



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-28/07413672040.shtml


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內容來自sina新聞

2020年前全面落實稅收法定原則

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據新華社北京3月4日電十二屆全國人大三次會議4日在人民大會堂舉行新聞發佈會,大會發言人傅瑩就會議議程和人大工作等問題回答瞭中外記者的提問,對公眾關心的諸多熱點問題一一回應。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211

??39名代表資格被終止彰顯反腐力度

??十二屆全國人大將近3000名代表,兩年來已有39名代表因違紀或違法被終止代表資格。對此,傅瑩表示,這一方面反映瞭反腐力度的加大,另一方面也體現瞭加強對代表監督的效果。

??傅瑩說,人大代表應該模范遵守憲法和法律,很好地履職。如果代表不能很好地履行自己的職責,根據法律規定,選舉單位或選民是有權罷免的。

??傅瑩說,解決腐敗問題要出重手,標本兼治。從全國人大及其常委會的角度,主要是加強反腐敗的制度建設,要構築一個不敢腐、不能腐、不願腐的法治環境。

??希望香港如期實現普選,“兄弟之間”應多積累正能量

??針對香港普選問題,傅瑩說,全國人大常委會關於香港特區行政長官普選的決定“是不可動搖的”,希望香港能夠按照這個決定、按照基本法,如期順利實現普選。

??對於香港少數市民和內地遊客之間的摩擦,傅瑩表示兩地民眾應該相互尊重,多念彼此的好。“兄弟之間要多積累正能量,有些問題商量商量,不是解決不瞭。”但香港作為國際性城市,也有責任保障所有遊客,包括內地遊客的安全和尊嚴。

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??2015年國防預算增幅約10%

??傅瑩說,2015年預算報告草案中建議的國防預算增幅約為10%。

??“去年我們國防預算的增長幅度是12.2%。”傅瑩表示,中國的國防政策是防禦性的,在憲法中有明確規定。“這個原則,我們不會輕易地改變。”傅瑩說,中國今後會繼續堅持走和平發展道路。

??新環保法是“有牙齒”的環保法

??台北房貸試算二胎年息在回答環境治理的有關問題時,傅瑩說,新環保法被稱為“史上最嚴的環保法”,但僅有這部法是不夠的,一系列相關法律都要“動大手術”。

??傅

瑩透露,全國人大常委會正在對大氣污染防治法進行修改,今年還要就水污染防治法進行執法檢查和專題詢問,並作出修改。另外,目前我國還沒有一部專門的土壤

污染防治法律,要下決心制定一部專門法律,解決土壤污染問題。她說,新環保法是“有牙齒”的環保法,對污染零容忍,而且懲治措施非常嚴格。但是能否執行下

去,要看大傢能不能齊心協力。

??明確稅收法定時間表,力爭2020年前全面落實

??針對近期幾次上調燃油稅與稅收法定原則的相關問題,傅瑩說,稅收法定的條件已經逐漸成熟,總的目標是要力爭在2020年之前,全面落實稅收法定原則。稅收法定就是政府收什麼稅、向誰收、收多少、怎麼收,都要通過人大來立法決定。

??傅瑩說,在本次大會要審議的立法法修正案草案中,就對全國人大常委會的稅收專屬立法權作瞭更加明確的規定。如果這次大會能夠通過立法法,今後就要加快稅收法定原則落實的步伐。





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2015-03-05/07535979035754444413684.shtml


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沈陽新商品房買賣合同下月啟用 一房多賣將被退一罰一



  10月20日,記者從有關部門得到最新消息,自11月1日起,凡在沈陽市行政區域內的商品房預售,推行使用《商品房買賣合同(預售)示范文本》(GF-2014-0171)。

  據瞭解,新修訂的商品房買賣合同示范文本更加註重買受人權益的保障。如果"一房多賣",出賣人除退還買受人已付全部房款和利息外,還要支付已付房價款一倍或者買受人全部損失的賠償金。

  增加買受人查驗房屋環節

  新合同示范文本完善瞭商品房交付條件和交付手續,增加瞭房屋交付前買受人查驗房屋的環節,明確瞭出賣人的保修責任和最低保修期限,細化瞭業主對建築物專有和共有部分享有的權利。

  在預售合同中新增瞭商品房預售資金監管條款,明確出賣人應將出售商品房的全部房價款存入預售資金監管賬戶,有效防范交易風險。

 買房人承諾不改變房屋用途

  新合同示范文本對簽訂合同過程中容易忽視的問題進行提示,引導買賣雙方對合同重要事項作出承諾和告知。明確由出賣人對所售房屋不存在"一房多賣""司法查封"以及對房屋地基基礎和主體結構問題等作出承諾,買受人對使用期間不擅自改變房屋用途和承重結構等作出承諾。

  此外,明確出賣人將合同簽訂後發生的規劃設計變更、預售合同登記備案情況等重要事項告知買受人的義務,增加買受人信息保護條款。對法律法規沒有明確規定的事項,引導買賣雙方自行約定,避免引發糾紛。

  建融嘉義大林建融"一房多賣" 退款並付賠償金

  新合同示范文本還細化瞭買賣雙方的違約責任,明確解除合同的條件、程序以及利息計算方式。

  引入懲罰性賠償金內容,對存在"一房多賣"、房屋主體結構不合格給買受人造成損失等嚴重違約情形的,出賣人除退還買受人已付全部房款和利息外,還要支付已付房價款一倍或者買受人全部損失的賠償金。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-21/08202953213.shtml


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9月29-10月5日大連房地產市場運行報告(土地市場)

 一、土地公告信息

  本周全市七區有1宗地公告信息,占地面積2.47 萬㎡,建築面積11.73萬㎡。







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 二、土地掛牌信息

  本周全市七區無土地掛牌信息。

 三、土地成交信息

  本周全市七區無土地掛甲種建地 容積率利率多少免費諮詢試算牌信息。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-10-07/08242933827.shtml


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房地產即將開啟 增值稅時代 稅率或為11%





??距離國務院提出的力爭“十二五”期間全面完成“營

改增”僅剩下一年多時間,《經濟參考報》記者從多渠道獲悉,在尚未納入改革的四大行業中,房地產業、建築業有望率先同時推進“營改增”,最快將於明年3月

開啟“增值稅時代”。據瞭解,稅率定為11%的可能性極大。業內人士初步測算,如果允許不動產抵扣,整體減稅規模有望超過5000億元。



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?安永會計師事務所大中華區間接稅主管合夥人梁因樂在接受記者采訪時表示:“在還沒有進行‘營改增’的行業中,房地產業、建築業應該是最快要入圍的行

業。”除瞭房地產業、建築業本身,其下遊行業也十分關心改革的時間表。“比如銀行要租辦公樓,簽合同往往是三年、五年甚至十年,它們很關心合同該怎麼簽。

所以說,一個行業什麼時候入圍很重要,最好從發文到正式實施留出足夠的時間,要享受到進項稅是需要提前準備的。”梁因樂稱。



??事實上,目前房地產企業已經為迎接“營改增”紛紛著手準備。



??一位不願透露姓名的某大型房企財務人士稱:“我們現在還沒有接到‘營改增’的正式通知,不過此前口頭傳達過,現在我們在緊鑼密鼓地籌備,公司總部也正在和財稅等相關部門積極溝通。”



??對很多房地產企業來說,原來的稅務處理比較簡單,稅務和財會是一個部門,而改增值稅就復雜許多,很多房企已經成立瞭獨立的稅務部門。



??此外,一些稅務師事務所和會計師事務所也承接瞭對房企進行培訓的工作,主要內容涉及“營改增”之後如何開票等稅務相關問題。



?土地增值稅試算公式

?至於稅率,多位學界及業界人士告訴《經濟參考報》記者,11%的可能性極大。北京中燁澤瑞稅務師事務所有限責任公司總經理郭英傑認為,因為從房地產行業

上遊來看,其抵扣進項多是在建設期,因此,其稅率應與建築業持平,大概在11%左右。中國社科院財經戰略研究院研究員張斌稱,房地產企業屬於資本密集型,

不是要鼓勵發展的現代服務業,稅率應該會比較高,不會是6%,當然也不會是17%,隻能是11%。



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?郭英傑在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,此次“營改增”目的是給房企降低稅負水平,但要求企業有較強的內部管控。若有良好的管控措施,稅負大概可以

降低1個百分點。但是由於稅項的改變,房企財務、稅收架構將發生根本性變化。過去交營業稅,房企按照既定稅率繳納即可,財務計算較為簡單。但改為增值稅之

後,進行進項抵扣,房企經營流程需要進行重新設計,從整體粗獷式管理轉向精細化。具體來說,則是考驗房企的費用管理和控制。“與房企有經營來往的大多是建

築類企業,部分原材料企業規范度較低,部分企業難以提供有效的增值稅發票,在這樣的情況下,房企的抵扣進項減少,稅負則會大幅增加,這也是房企反應積極性

建地 蓋房子怎麼貸款比較會過件不高的主要原因。”



??郭英傑表示,“營改增”之後,如果房企經營模式沒有及時調整到位,短時間稅負將大幅增加。但隨著時間的推移,房企在經營方面做出一定改變後,稅負自然會有所下調。



??而在張斌看來,此次房地產業“營改增”的關鍵在於房地產業的下遊能不能抵扣不動產,這個難度是比較大的。“房地產企業開發的房地產,如果工業、商業企業購買的時候可以抵扣,就意味著消費型增值稅改革徹底完成瞭。”



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?自2009年起,全國實施從生產型增值稅到消費型增值稅的轉型改革,但當時隻允許機器設備等固定資產抵扣,不動產不能抵扣。允許抵扣不動產是隨著房地產

業“營改增”同時推出,還是日後再逐步推出,目前尚不明晰。據業內人士初步測算,如果此次房地產“營改增”後允許抵扣不動產,減稅力度將很大,規模有望超

過5000億。



??張斌告訴記者:“如果允許抵扣不動產,稅基會縮小很多,對財政的減收壓力會非常大,需要考慮財政的承受能力。現在有不同觀點,一些人士建議暫不抵扣不動產,還有一些觀點建議實施折中措施,比如不完全抵扣,考慮財政的承受能力可以按照50%進行抵扣等。”











新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-08/08165947513860532782095.shtml


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