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  現金流進一步惡化

  有分析師認為,從絕對量分析,現有庫存處於歷史較高水平,一線城市合計庫存僅比上輪周期高點低11%;二線城市庫存則在2013年下半年即開始快速上升,目前已經超過上輪周期高點的26%。

  報告期內,115傢上市房企整體經營活動現金流情況呈進一步惡化趨勢。統計數據表明,115傢上市房企整體經營活動現金流量凈額從去年同期的-540億元減少至今年中期的-1020億元,同比大幅減少89%。

  而從經濟環境看,曹旭特認為,今年資金面的情況比較接近2011年水平,當時融資結構發生變化,金融機構貸款占比已經降至58%,這一切都和目前水平比較接近。"但不同之處在於,2011 年房地產行業資金盈利比例達到6.8%,高於我們預測的2014 年行業僅1.8%的資金盈利比例水平。因此,按房地產行業自身規律演變,今年底開發商的資金鏈不會好於2011 年的水平。"曹旭特強調。

房企資金鏈面臨考驗 負債水平處歷史峰值

  對此,國金證券分析師曹旭特表示,對2014年行業資金流入和流出項的預測,今年房地產企業資金盈餘接近2008年的歷史最差水平。

  如果不能加速去化、回籠資金,房企的資金安全無疑將在今年面臨極大的考驗。在資金壓力下面,房企半年報透露出的下半年銷售策略幾乎雷同,那就是加大供貨、去庫存將成三、四季度的主導思想。



  與此同時,一個更值得關註的現象是房企的資金狀況,今年上半年115傢房企中有42傢凈負債率超過100%的安全警戒線,占到統計總數的近四成,而去年這一數字僅27傢。尤其是以福建房企為代表的"激進派",部分公司的凈負債率激增至300%以上,資金安全堪憂。分析人士認為,目前房企的整體資產負債率水平基本處於歷史峰值。



  更讓人擔憂的,是上市房企的真實負債率水平的全面高企,已經接近峰值。其中表現尤為明顯的,是那些作風激進、以高周轉進行規模擴張的房企,在去化艱難的當下,資金危機更是凸顯。

  其中,在"招保萬金"四大巨頭中,金地集團今年中期凈利潤降幅近五成,招商地產則下降瞭三成。

  相比之下,面對房地產行業已長達半年多的整體調整,保利地產和萬科A兩大千億龍頭房企仍保持瞭逆勢增長,期末分別實現凈利潤為38.22億元和48.09億元,同比分別增長12.19%和5.55%。

  真實負債水平堪憂

  在現金流之外,房企的凈利潤也不容樂觀。數據顯示,115傢上市房企實現凈利潤總額從去年同期的291億元下降至今年中期的281億元,減少瞭10億元,降幅為3.5%。

  從半年報數據來看,截至8月房子二胎意思貸款全省皆可處理28日,115傢上市房企整體資產負債率並沒有太大變化,從去年63%微增至今年中期的63.9%,看似平穩,但剔除預收賬款後的負債率水平卻明顯上升,從去年的56.8%上升至2014年58.3%。

  不僅如此,更多房企的凈負債率水平已超出安全警戒值。2013年上半年,這115傢上市房企中凈負債率超過100%的有27傢,而今年同期這一數字已達到42傢。凈負債率高企的房企不僅包括資金鏈緊張的中小房企,也有像保利地產這樣的房企巨頭。保利地產半年報顯示,公司上半年凈負債率已高達118.8%,居四大巨頭之首。而除瞭萬科凈負債率微降之外,其餘三大房企的這一指標均呈上升趨勢,其中招商地產的增幅最大,從去年的23.%增至今年的41.2%。

  部分擴張激進的房企資金鏈狀況更是讓人捏一把汗。去年至今,在一線城市瘋狂拿地、高速擴張的福建房企凈負債率普遍居行業前列。例如屢屢在京滬兩地高價拿地的泰禾集團,上半年凈負債率已從去年同期的192.7%飆升至今年的482.7%,增幅驚人,仔細看其報表數據可以發現,在大舉擴張過程中公司上半年凈債務從去年的91億元,激增至今年的309億元,造成凈負債率的急速上升。

  下半年去庫存提速

  由於今年以來房地產市場的持續調整,導致上市房企去化進程放緩,由此帶來的庫存壓力也達到高不可撤銷信用狀二胎年息借貸增貸轉貸位。統計數據表明,截至今年中期,115傢上市房企庫存從去年同期的1.58萬億元,增至今年1.97萬億元,增幅高達25%。

  隨著上市公司半年報的出齊,房企的財務狀況也輪廓漸顯。截至8月28日,包括招保萬金四大地產巨頭在內的115傢上市房企曬出瞭中期"成績單"。 雖然上半年房企營收總體依然呈上升趨勢,但凈利潤不升反降,行業呈現增收不增利的局面。

  去庫存、加速周轉已成為下半年房企保證資金安全、提升業績的當務之急。以四大龍頭房企為代表,雖然上半年業績有增有減,但無一例外地都將大量供貨集中在下半年。

  金地公告顯示,公司下半年可售總貨值約900億,其中存貨約570億,新推貨值約330億,去庫存將是金地下半年主要任務。由於上半年推貨較少,招商地產要完成500億元的銷售目標,下半年無疑也將大量釋放貨量。截至6月底,招商地產在手貨值約270億元,下半年計劃新推約450億元,總貨值超過700億元。

  "目前已經出現瞭一些積極的因素,預示著下半年的經營環境可能會好於上半年。"萬科總裁鬱亮表示。基於這一判斷,萬科也將把下半年作為推貨走量的出貨窗口,公司高層表示,下半年公司業績將體現得更加充分。

內容來自sina新聞

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-09-01/08204416400.shtml


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