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內容來自sina新聞

中小房企上海高價搶地 非理性傾向抬頭

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  連續兩日最高溢價率突破100%,上海土地市場的高燒不退已讓不少業內人士感慨"土地市場非理性傾向已經抬頭"。

  昨日上午,在經過250多輪競價後,上海三盛房地產(集團)有限責任公司和三花控股集團有限公司組成的聯合體(下稱"三盛三花聯合體")以15.2億元的價格拿下浦東新區惠南民樂基地M03-01、M04-01、M05-01商住地塊(下稱"惠南民樂基地地塊"),成交樓板價9431元/平方米,溢價率106.5%。而在8月14日,三湘股份(000863.SZ)剛剛以102%的超高溢價率拿下崇明島的一幅土地。

  至此,今年以來,上海溢價率超過80%的經營性地塊已經達到19幅,而去年全年僅有4幅。截至8月15日,上海本月已經成功出讓10幅經營性用地,出讓總金額達到101.53億元,再度輕松突破百億大關。

  一位長期觀察上海土地市場的業內人士告訴《第一財經日報》記者,今年以來,三盛三花聯合體以及三湘股份已經參加瞭很多次上海的土地拍賣,但一直未能有土地入賬,可見長期"挨餓"的結果就是隻好孤註一擲高價拿地。

  中小房企力壓綠地拿地

  公開資料顯示,惠南民樂基地地塊出讓面積為6.45萬平方米,容積率為2.5,性質為商住用地,起價為7.36億元,折合樓板價4567元/平方米。

  上海規土局網站顯示,該地塊吸引瞭多達60傢開發商領取競買申請書,並有14傢開發商參與現場競買。記者在現場看到,14傢房企的代表將土拍大廳擠得水泄不通,僅開拍前核驗14傢開發商的競買資格就耗費瞭1個多小時的時間。土融建融新北石門土融建融

  據悉,參與現場競買的14傢開發商分別為保利地產(600048.SH)、旭輝控股(00884.HK)、正榮集團、金城光明地產、陽光城(000671.SZ)、綠地集團、萬科A(000002.SZ)、中建地產、康橋實業、三盛三花聯合體、寶龍地產(01238.HK)、東方園林、農工商房產和愛傢集團。

  知情人士告訴本報記者,與三盛三花聯合體爭奪到最後的為綠地集團,福建正榮集團為出價第三高的企業。

  值得一提的是,惠南民樂基地地塊的成交總價及成交樓板價都創造瞭惠南地區的歷史新高,並遠遠甩開過往成交的地塊,如2009年土地市場火爆時成交的惠南鎮東城區C6-1儲備地塊,成交樓板價也僅為4102元/平方米,遠遠低於昨天成交的地塊。

  德佑地產市場研究部監控的數據顯示,今年以來,惠南板塊公寓成交均價為1.32萬元/平方米,成交量最大的鵬潤嘉苑正是在2009年成交的惠南鎮東城區C6-1儲備地塊上建造的,今年均價為1.34萬元/平方米。這意味著,今日成交地塊的樓板價已經達到周邊新房價格的七成以上,未來的盈利空間堪憂。

  漢宇地產一位分析師表示,房企高價拿地,再加上軌道交通16號線即將開通等利好條件,將成為惠南民樂基地地塊周邊房價上漲的一大推動力。

  非理性傾向抬頭

  德佑地產分析師趙葆根表示,2009、2010年土地市場火爆時,開發商盲目拿地情況頗多,導致2011年調控政策出臺後,許多當年的地王項目面臨著利潤微薄的窘境。鑒於這些前車之鑒,2011年以來,開發商拿地相對理性瞭很多,不過隨著樓市的回暖,開發商資金逐漸充裕,今年許多開發商為彌補前兩年土地儲備的不足而不惜一擲千金,土地市場中不理性的因素又逐漸開始抬頭。

  漢宇地產市場研究部分析師張頎指出,越來越多的房企紛紛從三、四線城市收縮至一、二線城市。目前房企對於住宅地塊關註熱情居高不下,激烈的競爭導致此類地塊多以高溢價狀態成交。高價拿地的背後,充分說明房企對於後市持樂觀態度,同時也將連帶引發周邊乃至全市房價進一步快速上漲。

  值得一提的是,克而瑞研究中心最新發佈的報告認為,今年1~7月一線城市的高價地塊多被中小房企獲取,而總價較高的地塊則幾乎被龍頭房企所壟斷,這兩日上海土地市場的情況再一次證明瞭這一論斷。

  一傢中型房企副總經理對記者表示:"很多房企原來去二三線城市做開發,但不少被套住瞭,最終他們還是認定在一線城市開發是相對安全的,所以都回來瞭。包括一些以前沒有在一線城市開發、在二三線開發賺瞭錢的房企,也看到再在二三線開發空間不大,也往一線城市擠,導致一線城市現在土地市場非常熱。"

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-16/08302336307.shtml


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