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  新的契機,能夠徹底扭轉保定的這一局面嗎?

  4月19日新浪樂居大型看房團來襲 領銜四月搶房季

  4月1日,克而瑞信息集團(CRIC)、易居房地產研究院、中國房地產測評中心聯合發佈2014年3月其所監控的全國288個城市一手房價格指數,河北省保定市以4.80%的環比漲幅居全國首位。



  保定政治副中心的提法出現以後,反應最快的是保定的樓市,價格迅速拉升。不過,情況很快就發生瞭變化,首先是發改委辟謠政治副中心是媒體誤傳,隨後北京市領導親自到通州調研,強調通州是城市副中心的地位。京冀之間的微妙關系,在這一較量中,又一次得到生動體現。

  記者在麗景藍灣售樓處吃瞭閉門羹,這個項目售樓處大門緊鎖,售樓員也不見蹤影。不僅僅是這一項目封盤,領秀世紀城、清山公爵城也是同樣的境地。這緣於4月初,保定市政府部門對"五證"不全項目的查處,不允許繼續銷售。保定的五證不全項目,不僅僅是手續不齊全,而是類似於小產權房性質,這些項目有的是在拿地階段手續就不全,先在集體土地上建設、銷售,後期要補齊手續,則需要重新繳納土地出讓金等。

內容來自sina新聞

  繼續前行中的保定樓市,猶如一個實力並不怎麼好的小演員,突然站到瞭一個大舞臺上。它能演好這場戲嗎?為樓市買單的人群固然是一個方面,而"贊助商"們也扮演著關鍵角色。

  除瞭價格明顯上升的新房市場,保定的二手房市場,可能也是目前全國最火的市場。

  然而,在保定市場交易人群積聚、房價漲幅熱鬧的背後,正在傳來陣陣寒意。

  對於其他剛剛拿到資產管理資格的金融機構來說,這也許是個好機會。因為監管環境相對寬松,一些信托難以成行的項目被介紹到這裡。一傢基金子公司的項目負責人認為,隻要開發商資質不錯、對價合適,這些項目就可以發行。他認為現在是介入保定房地產最好的時機,一旦一體化戰略確定,他們將迎來其他金融機構的競爭。另外,即使對於這些機構來說,保定當地的項目大多是中小開發商,這也增加瞭交易的難度,就算是能做,對價也要得高。

  從保定最近兩年的房地產開發投資額來看,則可以用慘淡來形容。根據保定市統計局的數據,2012年,其房地產開發投資額同比下降1.7%,2013年 1-11月,則是同比下降10.9%。而國傢統計局的數據顯示,2012年全國房地產開發投資額同比上升16.2%,2013年,這一數據是同比上升19.8%。保定的房地產開發投資額的增速,與全國總體水平存在巨大的差距,在發展方向上,也是背道而馳。

  這隻是冰山一角,本報記者采訪多個保定市場人士認為,保定存在大量此類五證不全的項目。目前沒有準確的統計資料,估算約占整體市場的一半左右。此外,與一般城市小產權項目主要集中在城鄉結合處、較為偏遠地帶不同,保定的這類項目,地理位置與手續齊全的商品房位置基本沒有差別,錯落分佈其間,屬於完全的直接競爭關系。例如手續齊全的PARK灣,緊鄰一條馬路的另一邊,就是手續不齊全的領秀世紀城項目。

  保定本地房企金陽地產一位負責人表示,接下來肯定會關註政府的供地計劃,繼續增加在保定的土地儲備。而幾位北京的房地產市場相關人士,則更傾向認為這一輪保定熱潮隻是一種短期炒作。"最近和北京市政府的人座談會閑聊,他們講到京津冀一體化對於北京而言,主要想借此把北京一些遠郊區縣發展起來,把一些企業遷出去。這才是北京的真實想法。"上述一位人士說。

  幾乎是一夜之間,保定被推到瞭聚光燈下。

  保定市房屋中介公司民生地產的一位經紀人告訴經濟觀察報,大概就是在10天前,保定的二手房房價突然上漲瞭1000元左右/平方米,這一情況使得本來就有買房計劃的保定市民、保定周邊區縣人士開始提前出手買房,當然也包括一部分外地的投資者。"保定市場一直不活躍,以前開發商往廊坊,涿州走,真沒關註到保定,沒想到會有今天。"保定下屬市縣一開發商說。

  這一供應格局,將是計劃進入這一市場的開發商需要考慮的問題。由於這些項目存在補齊手續變身為商品房的可能性,有一定的可信性,這就使得保定市的庫存量,可能遠高於統計數字。根據中原地產3月29日提供的數據,2013年1月至11月保定商品房累積成交150.919萬平方米,平均每月去化約14萬平米,按照當日可售面積584萬平米計算,保定庫存去化時間高達42個月,是北京的6倍。

  4月9日晚上9點鐘左右,經濟觀察報記者在已經下班的保定市房地產交易中心門口,看到有市民已經開始在此排隊。"等到明天上班時間再來,可能就拿不到號瞭。"一位排隊的市民對記者說。次日上午9點多交易大廳裡已經人滿為患,大門上貼著一張告示,大意是因近日來此辦理業務的人眾多,要求大傢不要相信民間發放的排號單,以在交易中心領的號為準。

 前路

  市場人士認為,國傢層面的首都經濟圈規劃,從長遠來對河北市場利好,但是模糊的政治副中心提法、沒有出臺的規劃、北京一直以來強勢的利益爭奪者的角色,都是擺在保定面前的難題,這些因素都不足以持續支撐目前保定熱鬧的房地產市場。"五證不全的項目,一直都不讓賣,並不是現在才有的政策。"保定市委宣傳部一位負責人對經濟觀察報表示。這位負責人表示,外來購房者到來、房價上漲,這都是市場行為,政府不會因此出臺新的政策,限制外地人買房。盡管如此,保定市目前實行的限購政策,從貸款的角度而言,是非常嚴格的:目前隻有河北戶籍人士可以在保定貸款買房,外地戶籍人士要買房一律隻能全款,不存在本地納稅滿一定期限而放行的可能性。

  保定的尷尬地位,在這一背景下拉開序幕。根據中原地產3月29日提供的數據,2013年1月至11月保定商品房庫存去化時間高達42個月,是北京的6倍。

  經濟觀察報記者采訪瞭兩傢銀行保定分行行長,其中一位表示,京津冀一體化是國傢戰略,這沒有什麼可懷疑的,但問題在於具體進程現在沒有落實,而保定的房價卻已經開始瞭快速的上漲,這對保定房地產市場的發展非常不利。"首先對於當地居民來說,居住成本大幅上升,另外,產業轉移帶來的動力並沒有出現。"該行長表示,保定可能需要經過3-5年的發展,人口才能到300萬左右,和現在的石傢莊相當,石傢莊目前的房價是8000元左右/平方米,而保定的房價目前已經接近這一水平,相當於是透支瞭未來幾年的空間。

  他說,目前該銀行的業務,在地產開發貸款方面,主要是和大開發商合作,例如進入廊坊等區域的房企,接下來會不會在保定市增加此方面的業務,則主要還是看開發商和項目的情況。"每傢開發商的規模、實力都不一樣,如果是萬科來保定可以考慮合作,如果還是小企業,會繼續保持謹慎。"該行長表示。

  而另一傢銀行的態度則相對積極一些。"對於保定的房地產市場,還沒有梳理出更準確的判斷。但我們和當地的房企交流過,大傢都認為要抓住這個契機。"這傢銀行的分行行長表示,金融機構此前在保定市場的房地產貸款並不積極,這將是一次發展業務的機會,如果關於保定有瞭準確的定位、規劃,他們會積極跟進,同時也在關註外地大型地產商的進駐意願。

  信托公司也比較消極。即便有京津冀一體化帶來的漲價潮,也不能讓信托公司改變對一線城市以外房地產項目的態度。公開資料顯示,除陸傢嘴(600663,股吧)信托發行過兩期商貿貸款項目外,信托公司基本未參與到保定的城市開發中。"看漲也沒用。"一位信托經理表示,在定論出來之前,保定等河北城市的定性與其他三線城市一樣,不可能通過內部審控。他透露,確實曾有保定當地的房地產商找來,不過都被他婉拒。

 熱過之後

  據本報瞭解,目前保定的開發商,絕大部分都是本地開發商,唯一一個大型企業開發的項目,是中國鐵建(601186,股吧)下屬的京南一品項目。經濟觀察報記者聯系瞭中國鐵建房地產集團一位負責人,該負責人表示,保定項目並不屬於中國鐵建房地產集團,而是同屬中國鐵建系統的兄弟單位的項目,目前中國鐵建房地產集團也暫時沒有進駐保定的計劃。

  從4月8日起,本報記者走訪瞭保定市的多個樓盤,包括北城楓景、東湖印象、PARK灣、秀蘭尚城、京南一品等項目,發現價格確實出現瞭明顯的上漲,例如北城楓景在售的兩居、三局的高層房源,目前均價7600元/平方米,而在3月初這一價格是6200元/平方米;此外,大多數項目都表示高層房源基本售完,目前在售的都是大戶型的洋房、或樓王產品,價格則在1萬元/平方米左右。這與此前保定普遍5000-6000元左右/平方米的房價已經相去甚遠。

  胡芳潔 朱熹妍

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中和土地貸款房貸冰鎮保定樓市消化庫存需要42個月

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-12/07552684810.shtml

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