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內容來自sina新聞

  政府的意圖很明顯:房價屢調不下、曾經價高者得的"招拍掛"模式飽受詬病,幹脆換種供地方式,出讓土地時就定下房價上限和地價下限,讓開發商自己去打算盤,合適就拍。日後近一半住宅供地都采取這種模式,不信拉不下平均房價。

  從長遠來看,這種土地出讓模式確實難以達到降低房價的目的,雖然從短期看、從統計數據上看,有可能把均價拉下來--如果政府能如願拍出這些限價地塊。之所以加上最後這個前提,是因為北京這首宗"限房價地塊",掛拍之後第三天仍然無人問津。開發商對這類限價房地塊有無興趣,關鍵要看利潤空間,除非政府制定地價下限時極大讓利,否則開發商難有動力。萬科的一位高層曾經這樣預判,這類限價房,大品牌開發商可以不賺錢背負1到2個項還款證明目,但如果規模過大,則難以承受。華遠地產的任志強也一如既往高調地炮轟過這項政策:"不讓我們在國內投,我們就去國外投資。"因此,最糟糕的預設是,如果大量限房價地塊流拍,意味著土地供應量減少,房價上漲壓力更大。

  今年5月就被廣泛討論的調控新思路--"限房價、競地價"終於落下實棋,這項新政被稱為是商品房土地出讓模式上力度最大的改革,日後將在全國范圍內全面推廣。單就北京一地來說,下半年擬對300多公頃住宅用地試行此土地出讓模式,約占全年商品房用地供用總量的45%。

京限房價競地價新政引質疑 靠限價或拉不低房價

  但民眾不信。新浪樂居的調查數據顯示,56.3%的人認為"沒有作用,房價還會一路飆升",同時,51.7%的人認為,此項政策不可能在全國得以推廣。

  8月21日,北京第一宗"限房價地塊"開始競價,起始競拍價為24.5億元,要求開發商除公租房外,剩餘商品房售價不超過2.2萬元/平方米,套型建築面積不超過90平方米。這個定價比該區域周邊樓盤均價低6000元左右。

  即便退一步講,假定開發商都願意拿地,最後的售價能在政府規定的天花板之下嗎?如果屆時調控政策仍無寬松跡象,明面上的售價肯定可以,畢竟開發商還不敢放政府的鴿子;如果到時候經濟形勢有變,政府調控手腕放松,睜一隻眼閉一隻眼,那就不好說。但不管怎樣,能保證的隻是明面售價--能讓統計數據漂亮的合同價,消費者買下這所房子的實際價格,依然會最大限度地趨向於該區域的真實市價。

  現在的報道已經提及,每平方米2.2萬元的價格上限,政府並沒規定是毛坯價還是精裝價,開發商有可能賣2.2萬/平米,但必須搭配5000元/平方米的精裝費。這樣的故事並不是沒有先例,中外概莫能外。美國紐約等城市在上世紀70年代曾實行過一段時間的房屋租金管制,即政府規定房屋租金上限,但最後問題頻出,在很多實行租金控制的城市,不動產所有者要向承租人收取一筆"交鑰匙費",還有一些城市則要收取不可歸還的保證金,實際上相當於變相趨近市價。

  另一種可能性則是,開發商壓縮成本,偷工減料。一個房地產中介透露,北京第一批"兩限房(限房價、限地價)"中的金隅美和園,一般商品房的承重墻都在20公分左右,這個樓盤的承重墻隻有10來公分。美國也有過這樣的例子,房東不願出資維修房屋,房客隻能在失修的房屋裡居住或者自己出錢維修。這樣的爛房子誰租?難道房客不能用腳抗議嗎?在租金被管制的時代,越來越多的房東不願意出租自己的房子,市場上的供應減少瞭,租客更加勢弱。

  再退一步,即便上述這些問題都能得到解決,還有一個問題是:誰能得到這些比市價低的房子?僧多粥少,即便有一定的準入門檻,也不夠分。叢林法則拼力氣--誰打得過誰買?時間法則拼時間--誰耗得起徹夜排隊誰買?金錢法則拼腰包--誰出得起排號費誰買,這等於變相加價。關系法則拼關系--誰關系硬誰買?這等於是人為制造瞭尋租空間,很可能成為開發商給政府官員賄賂的通道。

  政府想繞開房地產調控的核心問題,通過管制價格拉低房價,不僅解決不瞭問題,還會滋生新的問題。政府對房地產采取調控措施已整整十年,出臺瞭43個政策,但屢調屢敗,原因就在於總是在核心之外動刀子。房地產調控的核心問題是土地制度,不直面這個問題,隻在外圍做文章,除瞭讓調控政策的數量變建地貸款屏東長治建地貸款成43+1外,無可作為。

>>點擊報名:9月7日京秦唐三地聯動北京大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-24/07402381933.shtml


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