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  模式2

  售後返租項目多於10個

  先選品牌再看地段

  即使打官司,最後吃虧的還是投資者。

  一旦不能統一招租,商鋪無法獨立經營。

  成都商報記者通過采訪發現,"返租"是銷售的一種噱頭,實際上是開發商玩的一個財務技巧。從表面上看,開發商開出8%、10%甚至12%的售後包租收益率,但在理論上,他們可以通過提高商鋪售價,將今後要付給投資者的收益預提出來。

內容來自sina新聞

  開發商為瞭規避政策風險,通過第三方與投資者簽訂"包租、返租"協議,但第三方公司均是"有限責任公司",其註冊資金往往不會超過1000萬,但面對動輒幾千萬上億的租金收益,這樣的第三方公司難以承擔未來巨大的責任。

  記者調查:

  成都RET睿意德市場部研究人士王婭告訴記者:"返租銷售",在上世紀90年代中期興起於廣州、深圳等沿海城市,隨後流傳至全國。

  也叫售後包租、售後回租,是指房地產開發企業為促進銷售,在其樓盤出售時與買傢約定,在出售後的一定年限內,由該房地產開發企業以代理出租的方式進行包租,或者直接由該企業承租經營使用,包租期間或者承租期間的租金沖抵部分房款或償付一定租金回報。

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  什麼是返租銷售?

  2001年,建設部頒佈的《城市商品房預售管理辦法》明確規定:房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。此後,返租模式一度消失。但隨著市場供應高漲、同質化程度越來越高,返租模式重返江湖。

  返租物業是"定時炸彈"。第一,好賣的物業不需要返租,不好賣才返租,這說明物業投資收益現階段不明朗。第二,開發商為瞭規避風險,通過委托第三方經營管理公司與投資者簽訂返租或回購協議,一旦經營出現問題,投資者收益無法保障。第三,開發商將商鋪分割成若幹個小店面逐個出讓,若沒有留出足夠的、必須的通道,一旦不能統一招租,將出現各商鋪無法獨立經營使用,從而造成業主權益得不到保障,權力無法行使。

  開發商的承諾

  開發商將商品房出售給購房者的同時與購房者簽訂協議,並以承租期間的租金沖抵房款或償付一定租金回報的行為。譬如,大港建材城2期,目前執行的返租政策是:前三年每年8%合計24%的收益一次性沖抵房款。以100萬元的商鋪為例,購房者實際支出76萬元。

 四川商業地產聯盟秘書長

  模式1

  成都歷史上產權商鋪的商業糾紛可謂層出不窮,如果按照業內人士的觀點,"產權式商鋪存在先天的基因缺陷",基因有缺陷就為後期的發病埋下病根。

  業/界/聲/音

  2006年,鹽市口北京華聯所在的鹽市口廣場就具有代表性。北京華聯所在的鹽市口廣場由成都川宏實業有限公司開發,從2004年起,川宏實業將鹽市口廣場的商鋪分割成大量小面積產權商鋪對外開零出售。業主們把所購商鋪返租給川宏旗下一個子公司,再由該公司打包租給華聯,按簽訂的租賃合同每位業主每年可獲得鋪面總價7%左右的租金。但從2006年起,不少投資者就發現租賃方並沒有像以往那樣將租金打入業主賬戶,最終幾百位業主嘗試聯合起訴川宏公司。川宏實業當時一位不願意透露姓名的人士接受媒體采訪時表示,川宏實業2001年把北京華聯引進鹽市口廣場時提供瞭很大的"優惠"。"每平米租金才70元一個月,每平米物管費才每月3元,而且一簽就是20年。川宏一年支付給業主的租金就要2000多萬,從華聯收回的租金基本上都耗在這裡瞭。"業內人士普遍認為,有限的租金收益與較高的業主承諾回報這一矛盾最終導致糾紛。

  "返租"廣告違法將依法查處

  在樓市產品同質化現象極其嚴重、競爭激烈的情況下,開發商隻能在"回報率"、"返租年限"這些極具誘惑力的指標上大做文章,以求能在最短時間內銷售出所開發和待開發的產品,加速資金滾動,謀取利益。

 中國商業地產聯盟秘書長

  市工商局

  近期,成都投資者從各種渠道獲悉不少值得投資的"好項目"。其中,各種形式的"返租"說辭讓人眼花繚亂:最近發佈的一個項目是位於彭州的中國(成都)國際時尚中心,其宣稱"年綜合收益率12.5%,5年合約,買到就賺"。在這之前,雙楠大道的成都美國城,宣稱"5年包租最高12.66%年穩定投資收益,6年160%無條件回購保障投資零風險"。該公司開發的另外一個項目大港建材城,采用瞭同樣的銷售模式:包租10年,前三年每年8%合計24%的租金收益一次性沖抵房款,第4~5年,按簽約總房價的9%返還,第6~7年,按簽約總房價10%返還,第8~10年,按簽約總房價11%返還......

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-01/09202317838.shtml

  今年1月5日,最高法對存在虛假宣傳內容的"售後包租"現象做出專門規定:"不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的,以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的",將按刑法第176條有關規定處罰,最高可判十年有期徒刑。

  王永平

  成都樓市:

  專傢支招

  工商局明令禁止的違法廣告,為何開發商頻繁越線?

  7月23日下午,成都市工商管理局廣告處相關負責人告訴成都商報記者,他們已經對最近打出承諾返租廣告的中國(成都)國際時尚中心下發瞭警示通知書。因為,該項目廣告宣稱的"5年合約,買到就賺""年綜合收益率12.5%",明顯違法。其中,1996年12月30日國傢工商總局發佈的《房地產廣告發佈暫定規定》第十六條規定,房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容,不得含有升值或者投資回報的承諾。該人士指出,即便是12.5%的收益率是真的,但根據相關法律規定,它仍然是一個違法廣告。"對於違法內容,我們會依法查處"。

  成都商報記者粗略統計,目前在成都樓市,打"返租"牌的項目不少於10個。據瞭解,目前采取返租政策的項目中,成都美國城6月29日開盤,推出的800套基本賣完;大港建材城2期正在銷售;中國(成都)國際時尚中心仍在蓄客。其中,後者從接待中心開放到上周末,50多組客戶繳納誠意金。

  購買產權式商鋪

售後返租重出江湖看似占便宜 當心吃大虧

  四川新港地產顧問有限公司董事總經理張紅兵說,即便要購買產權式商鋪,建議盡可能選擇投資開發商持有比例高的商鋪,也就是說即便租金行情不夠理想,開發商也有可能拿他的租金收益來貼補小業主,另外就是盡可能選擇大品牌、大商傢入駐的商業,畢竟大品牌商傢撤場走人的可能性較小。

  此外,盡可能選擇市中心、位置好的集中商業進行投資,畢竟市中心商業價值有目共睹,再怎麼差也有口岸優勢,而近年來陸續出現的郊區商業中心、專業市場已經存在潛在風險,如果經營不善商鋪的價值就為零。

  歷/史/回/顧

  成都樓市售後返租血淚史

  1996年12月30日工商局發佈的《房地產廣告發佈暫定規定》第十六條規定:房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容,不得含有升值或者投資回報的承諾。

  2005年之後是產權商鋪病情"發作期",這主要是因為成都第一批產權式商鋪經營商傢房租集中到期,在商鋪租賃到期之後更換商傢、調整租金等使得產權商鋪投資收益縮水,這是直接引發返租商鋪大量糾紛的重要原因。在成都歷史上,不少產權式商業項目均出現過矛盾或糾紛。

  如何識別返租銷售?

  在經歷瞭這一階段後,返租模式逐漸銷聲匿跡,直到最近兩年,這一模式又開始頻繁出現。

  2001年,建設部頒佈的《城市商品房預售管理辦法》明確規定:房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

  其實是商傢買單銀行二胎 銀行二胎房屋貸款全省皆可處理

  "6年160%無條件回購,保障投資零風險。""5年合約,買到就賺""年綜合收益率12.5%"......類似宣傳近期層出不窮。

  政策法規

  售後返租

  售後回購

  返租、包租和回購行為,違反瞭商業地產的基本原則。

  銷售方同意在一定時間內重新買回所銷商品的交易行為。其中,回購價格一般要高於原銷售價格。譬如,雙楠大道的成都美國城公開宣稱:"6年160%無條件回購,保障投資零風險。"

  冉立春

  首先,給投資者承諾回報的主體應該是商傢而不是開發商。但問題是:現在開發商承諾的年回報率8%~12%,商傢根本承受不瞭。其次,返租行為割裂瞭開發商、投資者和商傢的利益關系:開發商為瞭刺激銷售承諾高回報,投資者不關心經營隻看回報率,商傢關心的是經營收益和招商政策。冉立春稱,商鋪在沒有正式運營之前租金是零。換句話說,開發商給投資者承諾的高回報,並不是市場平均收益,而是人為制定出來的。

  為規避風險,第三方公司與投資者簽約。

  四川新港地產顧問有限公司董事總經理張紅兵

  近期,返租現象重出"樓市江湖"!成都商報記者調查發現,成都美國城、大港建材城、中國(成都)國際時尚中心等項目均采取"返租銷售"的營銷方式。其中,中國(成都)國際時尚中心在的廣告宣稱"年綜合收益12.5%,5年租金一次性支付。"成都RET睿意德市場部研究人士王婭認為,這種曾被明令禁止的商業地產營銷模式,在當前房地產市場不成熟尤其是在城市新區綜合體大量入市的情況下,存在較大風險。商業地產"售後返租"的營銷模式,隱藏多重風險不得不防。

  看似誘惑十足的投資模式,投資者到底有哪些風險?

  泰和泰律師事務所合作人

  高玉林

  如果出現第三方公司無法兌現租金(譬如公司破產)回報投資者收益的情形,那投資者隻能通過法律途徑解決,但最後承擔風險的肯定是投資者。因為,這是商業投資行為,既然是投資就有風險。

  高回報為"餌"實則變相漲價


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