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  超高層項目往往由於其地標效應,吸引瞭眾多需要維持或提升品牌形象的企業入駐,加上超高樓配備商場、頂級酒店、頂級公寓的綜合功能,以及其他優質的交通配套帶來的商務便利,超高層項目對周邊大廈現有租戶產生"磁鐵效應"。

土地二胎?新竹 超高層更具"磁鐵效應"

  仲量聯行廣州商業地產部總監馬煒圖認為,由於超高層辦公樓自身體量大,成功的招商管理規劃成為租金長期溢價的最重要因素。地標性超高層項目雖然具有較高的影響力,但並不是溢價的必要因素。超高層辦公樓租金溢價的前提條件包括區位、品質與物業管理三大因素。項目所在位置的商務氛圍是否成熟影響辦公樓的租金是否有溢價的可能。此外,品質是決定辦公樓租金水平的基礎。"我們看到,盡管有些大廈是超高層項目,也位於核心房屋二胎 民間房屋二胎設定怎麼貸款比較會過件商務區內,但因品質一般,因此租金僅能與市場平均水平持平,或者甚至低於市場甲級辦公樓租金。"他表示,在現今區位及品質都開始出現同質化的情況下,物業管理的差異至為重要。物業管理服務水平是否達到國際化水準,成為是否能吸引及留住優質租戶的關鍵。

  從行業分佈來看,入駐地標性超高樓的企業行業類別往往和該區域的產業導向有較大關系,例如上海環球金融中心與金茂大廈,超過半數的租戶均為金融業企業。而位於成熟區域的地標性項目,租戶組合中專業服務業占例最大。在廣州,超高層項目租戶的主要行業來源包括有上市需要的企業、需提升企業形象的國內大型企業、金融企業總部或私人理財中心、房地產開發商、專業服務業企業以及民營企業總部等。

  根據仲量聯行定義,超高層項目是指高度在400米以上的辦公、酒店、公寓或綜合性房地產項目。此外,超高樓往往還具備總建築面積大、多業態並存、配特種設備、地標性建築等特征。目前,在大中華區已建的超高層項目一共有8個,廣州則以廣州國際金融中心為代表。

  仲量聯行華南區戰略顧問部總監招錫詳表示,由於國內經濟增速放緩,加上大體量的新增供應進入市場,當這些超高層項目落成後,中短期內,這些城市的寫字樓市場可能會出現供過於求。為應對這些挑戰,超高層項目的開發商可能會適度調整其市場策略,例如根據供求情況調整項目進入市場的時間,或者調整租賃策略與租金水平以提高進駐率,或者推出一部分可銷售的單位例如公寓以提升中短期的投資回報率。

  由於超高層項目自身高度高、體量大的特殊性,其復雜的落成使用與多元化業態,以及優質租戶的高要求,往往為物業管理帶來挑戰。超高樓管理無論在設備設施、消防安全、反恐安全、營運風險、垂直交通、節能環保、保潔維修、租戶服務、形象管理等方面都區別於普通大廈管理。

  目前,在中國已批的在建超高層項目有15個,其中隻有4個分別在北上廣深一線城市,其他11個分佈在武漢、天津、重慶、蘇州、貴陽、南京這些非一線城市。一線城市當初規劃的中央商務區基本建設完畢,超高樓建設將在五年內進入一個階段的尾聲。而大多數處於非一線城市的新興中央商務區建設方興未艾,這些中央商務區往往配備超高層項目。

內容來自sina新聞

  超高樓將出現在非一線城市

超高樓熱潮向二線城市蔓延

 物管水平低導致物業貶值

  日前,仲量聯行發佈報告稱,各地爭相建設"超高樓"方興未艾,這股熱潮大有從北上廣深等一線城市向二線城市蔓延的趨勢,國內15個在建"超高樓"有11個分佈在非一線城市,業內認為,這些城市的寫字樓市場可能會出現供過於求。同時,仲量聯行的報告也提及,因為物業管理水平滯後,國內"超高樓"管理普通化存在重大風險,甚至會導致物業資產貶值。

  仲量聯行華南區物業及資產管理部總監李燦興表示,把超高層管理普通化存在重大風險,可能導致物業管理水平無法達到國際性租戶的期望、無法吸引潛在租戶甚至現有租戶遷出、影響大廈租金水平,從而物業資產貶值的惡性循環。

  李燦興認為,盲目追求超高樓的高度是不可取的,因為高度沒有永遠的第一,為項目提供最優質的服務可以保持甚至提高超高樓的資產價值。目前國內普遍現象是開發商從項目定位、設計、設備設施選型、建築、租賃等方面都以世界最頂級的標準執行,可惜卻在物業管理方面缺乏國際經驗,仍然按照國內的甲級寫字樓標準進行管理,低成本投入導致低質量服務,服務跟不上超高樓的硬件水平,也滿足不瞭目標租戶的要求。

  據瞭解,超高樓物業服務應該從項目前期設計階段介入,參與總體規劃、機電設備系統選型、公共區域設計、設備設施系統設計、保安系統設計、環境及形象設計、標志系統設計等的籌備工作,為日後的日常管理打下基礎。而針對超高樓的特殊性而采取的管理措施往往能有效提高大廈的整體效益。例如,對超高樓采取節能環保措施平均能減少營運費用、增加大廈價值、增加投資價值、增加出租率以及增加租金水平。"我們不應該僅僅追求超高樓的高度,而更應該以市場的需求為導向,從定位、規劃和管理等各方面提高超高層項目的資產價值,使之成為高品質、高回報、可持續發展的地標性建築。"

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-09-01/09042392823.shtml

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